وقالت وزارة الخزانة إن المخطط 'سيساعد في جعل ملكية المنازل حقيقة واقعة' للعديد من المشترين الذين يأملون في الشراء(الصورة: Getty Images)
من المقرر أن يحصل سوق العقارات على دفعة أخرى اعتبارًا من اليوم مع دخول الرهون العقارية الجديدة المدعومة من الخزانة بنسبة 95٪ إلى السوق في محاولة لتحويل 'إيجار التوليد إلى شراء جيل'.
بموجب مخطط الضمان الحكومي ، ستقدم البنوك وجمعيات البناء قروضًا عقارية للمقترضين مع وديعة بنسبة 5 ٪ فقط مع قيام الحكومة بدور الضامن إذا تخلف المشتري عن سداد مدفوعاته.
قال المستشار ريشي سوناك إن الخطة ستمنح المقرضين الثقة التي يحتاجون إليها لبدء الإقراض مرة أخرى بعد سحب مئات الصفقات بنسبة 95٪ أثناء الوباء.
قال: `` يدعم كل مالك منزل جديد وسائق الوظائف في جميع أنحاء قطاع الإسكان ، لكن الادخار لإيداع مبلغ كبير بما يكفي يمكن أن يكون صعبًا ، خاصة بالنسبة للمشترين لأول مرة.
من خلال المخطط ، ستعيد الحكومة 15٪ من الرهون العقارية إلى المشترين - وبذلك يصل إجمالي القرض إلى 95٪ (الصورة: إمبيكس إنترتينمنت)
'من خلال منح المقرضين خيار ضمان حكومي على 95٪ من الرهون العقارية ، ستتوفر العديد من المنتجات الأخرى ، مما يعزز القطاع ، ويخلق وظائف جديدة ويساعد الناس على تحقيق حلمهم في امتلاك منازلهم.'
فماذا عليك أن تعرف؟ نلقي نظرة فاحصة على المخطط وكيف يمكن أن يعمل من أجلك أدناه.
1. إنه مفتوح للجميع (تقريبًا)
في حين تم الترويج للمخطط للمشترين لأول مرة ، فإنه لا يقتصر فقط على أولئك الذين يأملون في الصعود على السلم لأول مرة.
ستكون الرهون العقارية الضامنة الجديدة متاحة لأي شخص يشتري عقارًا تصل تكلفته إلى 600 ألف جنيه إسترليني ، إلا إذا كان يستثمر في شراء من أجل تأجيره أو شراء منزل ثانٍ.
تكمن الفكرة في تحفيز السوق ، لكن منح الجميع سهولة الوصول إلى الرهون العقارية الرخيصة له مشاكله الخاصة - خاصة في وقت ترتفع فيه الأسعار بالفعل بسبب عطلة رسوم الدمغة.
وهذا يعني أن المزيد من الأشخاص سيصعدون السلم بدلاً من أولئك الذين ينضمون إليه فقط - مما يخلق مزيدًا من المنافسة بشكل فعال لمن هم في أمس الحاجة إلى المساعدة.
2. كيف يعمل
من خلال نظام ضمان الرهن العقاري ، ستقدم الحكومة ضمانًا جزئيًا ، بشكل عام بنسبة 15٪ ، لتعويض المقرضين في حالة تخلف المقترض عن السداد.
سيوفر للمقرضين الثقة التي يحتاجون إليها لتغطية الـ 95٪ المتبقية من القرض ، بشرط اجتياز المشتري لجميع شيكات القدرة على تحمل التكاليف.
باختصار ، ستقوم الحكومة بتعويض مقرض الرهن العقاري بنسبة تصل إلى 15٪ في حالة استعادة الملكية.
إذا كانت قيمة العقار 300 ألف جنيه إسترليني ، فإن المُقرض سيقدم 80٪ وستعمل الحكومة كضامن على 15٪ أخرى ، وبذلك يصل إجمالي القرض إلى 95٪. يقوم المشتري بعد ذلك بتغطية 5٪ المتبقية.
إذا تمت إعادة ملكية المنزل ، فسيحصل البنك على 15٪ من الحكومة.
3. من يقدمها؟
سيكون معظم المقرضين الرئيسيين جزءًا من المخطط - ولكن ستكون هناك معايير صارمة لتمريرها (الصورة: بلومبرج عبر Getty Images)
بدأت Lloyds و Santander و Barclays و HSBC و NatWest في تقديم منتجات هذا الأسبوع وستقوم Virgin Money بذلك الشهر المقبل.
ومع ذلك ، قال بعض المقرضين مثل هاليفاكس ، وهي جزء من مجموعة لويدز المصرفية ، وباركليز ، إن هذه المنتجات لن تكون متاحة للعقارات الجديدة (المزيد حول هذا أدناه).
تقترب بعض معدلات الرهن العقاري الجديدة من 4٪ لصفقة ذات معدل فائدة ثابت لمدة عامين.
على سبيل المثال ، ستبدأ أسعار الفائدة على قروض NatWest الجديدة بنسبة 95٪ عند 3.9٪ - لذلك من المهم التسوق.
4. لا يزال يتعلق بدخلك
في حين أن العديد من المقترضين يستطيعون دفع الرهن العقاري لمتوسط معدل الرهن العقاري ، إلا أنهم سيحتاجون أيضًا إلى اجتياز اختبار القدرة على تحمل الرهن العقاري للحصول على القرض.
تم إعداد اختبار القدرة على تحمل التكاليف في القدرة على تحمل رهن عقاري بنسبة 3٪ فوق المعدل القياسي المتغير والذي يبلغ حاليًا 3.6٪.
هذا يعني أن المقترض الجديد قد يحتاج إلى أن يكون قادرًا على تحمل معدل رهن عقاري بنسبة 6.6٪.
قال Lloyd Cochran ، رئيس قسم الرهون العقارية في NatWest: 'أحد الأشياء التي نقوم بها هو ضمان قدرة العميل على تحمل هذا السعر. نحن نضمن أيضًا ... أن العميل يمكنه تحمل هذا القرض إذا ارتفعت أسعار الفائدة.
5. تم استبعاد بعض البنيات الجديدة
يتوفر المخطط الجديد على العقارات التي تصل قيمتها إلى 600 ألف جنيه إسترليني للمشترين لأول مرة ومحركي المنازل ، لكن بعض البنوك استبعدت المباني الجديدة.
وذلك بسبب وجود مخاوف كبيرة من تضخم هذه الخصائص بشكل مفرط ويمكن أن تنخفض قيمتها بالفعل.
قال سايمون جامون ، الشريك الإداري لشركة Knight Frank Finance ، وسيط الرهن العقاري ، إن العقارات المبنية حديثًا تعتبر معرضة بشكل خاص لانخفاض الأسعار.
تنظر البنوك إلى شخص ما يشتري منزلًا جديدًا تمامًا مثل شخص ما يشتري سيارة جديدة تمامًا - فهم يدفعون علاوة على حقيقة أنه لم يمتلكها أي شخص آخر ، لذا في اللحظة التي تحصل فيها على المفاتيح ، تكون قيمتها أقل مما دفعت مقابله وأوضح جامون.
6. وسوف تستمر حتى عيد الميلاد المقبل
قالت الحكومة إنها تعتزم تشغيل المخطط من أبريل 2021 إلى ديسمبر 2022 ، لكنها ستراجع الحاجة المستمرة للبرنامج حتى تاريخ الانتهاء المخطط له.
متى مات بوي
7. يمكن أن ينتهي بك الأمر إلى دفع مبالغ زائدة - بالكثير
هناك مخاوف من أن تؤدي هذه الخطوة إلى ارتفاع أسعار المنازل لأنها تزيد الطلب على المنازل ولكنها لا تضع المزيد من المعروض من المنازل في النظام.
هذا يأتي مع العديد من المشاكل الكبيرة.
قالت أنيليس دودز ، مستشار الظل في حزب العمال ، لراديو تايمز إن نظام الرهن العقاري بنسبة 95٪ سيساعد فقط أولئك الذين هم بالفعل قادرون على رؤية أنفسهم على أنهم يشترون عقارًا.
وقالت إن عدد الأشخاص الذين سيساعدهم هذا المخطط الجديد صغير جدًا جدًا بالفعل ويمكن أن ينتهي به الأمر إلى رفع تكلفة السكن للجميع.
لقد رأينا القليل جدًا من المحافظين لزيادة المعروض من المساكن ذات النوعية الجيدة - وهذا ما يدور حوله السؤال حقًا - ما إذا كان بإمكاننا إنتاج تلك المنازل بأسعار معقولة حقًا.
برنامج القرض هذا ، في الواقع ، لا يجب أن يتجه نحو تلك المنازل ذات الأسعار المعقولة حقًا. ليس من الضروري أن تتجه نحو توفير المساكن الاجتماعية ، كما قلت ، فهي تخاطر برفع تكلفة الإسكان في كل مكان. في نهاية المطاف ، سيكون هذا سيئًا للغاية بالنسبة لإيجار الأجيال ، بدلاً من المساعدة في إيجار الأجيال كما وعد رئيس الوزراء.
8. تحذير الأسهم السلبية
كما ذكرنا سابقًا ، ارتفعت أسعار المساكن - جزئيًا بسبب التحفيز الحكومي. لكن ماذا يحدث إذا تعثروا فجأة؟
إذا اقترضت 95٪ مما دفعته لشراء منزل ، فإن الأسعار تنخفض بنسبة 20٪ ، وقد ينتهي بك الأمر مدينًا بأكثر مما اقترضته - مما يدفعك إلى رأس مال سلبي.
هذا يعني أنك مدين بالفعل بأكثر مما يستحق منزلك.
9. يتسوق
تعيد البنوك أيضًا صفقات 95٪ الخاصة بها ، لذا قارن الأسعار - حيث قد تجدها أرخص في مكان آخر.
تقدم هاليفاكس إصلاحًا أرخص بشكل طفيف لمدة عامين عند (3.73٪) من منافسيها ، على الرغم من أنها تأتي مع رسوم تبلغ 999 جنيهًا إسترلينيًا.
NatWest يقدم 3.9٪ بدون رسوم ، بينما Barclays لديه 3.99٪ إصلاح لمدة عامين بدون رسوم. في النهاية ، ما تريده هو أقل فائدة لأطول فترة - في الوقت الحالي ، تقدم Natwest أرخص إصلاح لمدة خمس سنوات بنسبة 4.04٪ بدون رسوم.
على الجانب الآخر من الطيف ، يقدم TSB 4.69 ٪ لمدة عامين خارج المخطط - ولكن هذا يشمل بنى جديدة.
يوضح مارك هاريس ، الرئيس التنفيذي لوساطة الرهن العقاري SPF Private Clients: بالنظر إلى إصلاحات طويلة الأجل مدتها خمس سنوات ، فإن معظم المنتجات المعروضة تقع ضمن 25 نقطة أساس لبعضها البعض ، سواء كانت مخططات مدعومة من الحكومة أم لا. تتصدر كوفنتري بي إس الطريق بإصلاح مدته خمس سنوات بنسبة 3.89 في المائة.
يمكن للمشترين الذين لديهم المزيد للدفع مقدمًا أيضًا تأمين سعر أقل.
يقول التحليل إن أسعار الفائدة يمكن أن تخفض بشكل كبير ، بما يصل إلى 0.75 من نقطة مئوية ، بالنسبة للمقترضين القادرين على التوسع إلى وديعة بنسبة 10 ٪.
في حين أن الأسعار على 95٪ من المنتجات تبدو أكثر تنافسية مع دخول المزيد من المقرضين إلى السوق ، فمن الجدير بالذكر أنه إذا كان هناك خيار للعثور على وديعة أخرى بنسبة 5٪ ، فإن المعدلات عند 90٪ LTV تبدأ من 3٪ لإصلاح لمدة عامين و 3.3٪ لإصلاح مدته خمس سنوات ، يضيف هاريس.
توصي الخبيرة المالية في Moneyfacts.co.uk إليانور ويليامز المقترضين بطلب المشورة المستقلة والمهنية عند البحث عن قرض عقاري.
قالت: 'أفضل رهن عقاري لظروفهم سينخفض إلى أكثر من مجرد السعر وحده ، وعند التفكير في منتج ما ، من المهم مراعاة التكلفة الإجمالية الحقيقية للصفقة بأكملها.
وهذا يعني موازنة التكاليف مثل أي رسوم ، مع أي حزم حوافز محتملة قد يستفيد منها المقترض ، مقابل السعر الأولي.
10. الأغنى فقط سيحصل على 600 ألف جنيه إسترليني
لا يزال الأمر يتعلق بدخلك ، ومن الناحية الواقعية ، فإن الأشخاص الذين يمكنهم تحمل رهن عقاري بقيمة 600 ألف جنيه إسترليني ليسوا أولئك الذين يعانون أكثر من غيرهم (الصورة: جيتي)
وقالت المستشارة إن المخطط سيقدم 95٪ قروض عقارية على منازل تصل قيمتها إلى 600 ألف جنيه إسترليني - بإيداع 30 ألف جنيه إسترليني فقط.
لكن هذا لا يعني أنه إذا قمت بتوفير 30 ألف جنيه إسترليني ، فستتمكن من شراء منزل بقيمة 600 ألف جنيه إسترليني مباشرة.
يمنحك معظم مقرضي الرهن العقاري قرضًا بقيمة أربعة إلى خمسة أضعاف دخل أسرتك السنوي بسبب قواعد القدرة على تحمل التكاليف. لذا للحصول على قرض عقاري بقيمة 570 ألف جنيه إسترليني ، يجب أن تكسب حوالي 130 ألف جنيه إسترليني.
هذا يعني أن أكبر الفائزين في مخطط 5٪ قد ينتهي بهم الأمر إلى أن يكونوا أصحاب الدخل الأعلى - بدلاً من الأشخاص الذين يكافحون حقًا لشراء منزل.
قال نايجل بورفيس ، الرئيس التنفيذي لشركة Wayhome ، إن سياسة الرهن العقاري بنسبة 95٪ التي تصدرت عناوين الصحف تتسم بالذكاء السياسي ، لكنها أداة إسعافات أولية على جرح رصاصة.
قضية القدرة على تحمل التكاليف للمستأجرين أعمق بكثير من الوديعة. يحسب مقرضو الرهن العقاري قروضهم عن طريق مضاعفة دخل الأسرة - ومع وصول متوسط سعر المنزل في إنجلترا إلى ما يقل قليلاً عن 325000 جنيه إسترليني ، فهذا يعني أنك ستحتاج إلى دخل أسري ضخم للحصول على رهن عقاري بنسبة 95٪ لتتحمل شرائه.
'إذا كانت الحكومة ملتزمة حقًا بتحويل Generation Rent إلى Generation Buy ، فيجب أن تعمل جنبًا إلى جنب مع صناعة العقارات لزيادة الوعي بالطرق المبتكرة لمساعدة الأشخاص على اتخاذ خطوتهم الأولى على سلم ملكية المنازل.'
11. ما هي المساعدة الأخرى المتوفرة؟
المخطط هو واحد من مجموعة خيارات ملكية المنازل المرنة المتاحة.
هذا الصباح كذبة نيسان
وتشمل هذه المساعدة على الشراء والملكية المشتركة وخطة المنازل الأولى.
تقدم Help to Buy قرضًا بقيمة تصل إلى 40٪ على منزلك - بدون فائدة لأول 5 سنوات. إنه مرتبط بمتوسط أسعار المنازل في منطقتك.
تتيح لك الملكية المشتركة شراء الأسهم من 10٪ - والتي يمكنك بعد ذلك 'السلم' بزيادات.
مخطط First Homes هو سياسة جديدة ستوفر منازل مخفضة التكلفة للمشترين لأول مرة في إنجلترا والذين لولا ذلك لن يكونوا قادرين على شراء منزل.
وبشكل أكثر تحديدًا ، بموجب هذا المخطط ، سيتمكن المشترون لأول مرة من شراء منزل جديد في مجتمعهم بخصم 30 ٪ من سعر السوق. يبدأ المخطط في وقت لاحق من هذا العام.
اشترك في النشرة الإخبارية لـ NEWSAM Money للحصول على أحدث النصائح والأخبار
من الائتمان الشامل إلى الإجازة وحقوق التوظيف وتحديثات السفر والمساعدات المالية الطارئة - لدينا كل القصص المالية الكبيرة التي تحتاج إلى معرفتها الآن.
اشترك في النشرة الإخبارية لـ NEWSAM Money هنا.
